金科服务追债地产，反倒贴百万定金
文/乐居财经 靳文雨
“目前我们正在寻求相关法律意见，也将采取一切必要的措施来回收这些应付款项。”
(资料图片)
在金科服务（09666.HK）2022年业绩发布会上，曾有与会者通过网络端追问管理层，对于金科股份(000656.SZ）借款逾期的情况，是否已有采取对应催收手段。
彼时，金科服务总裁韩强直面了这个提问，并表明了会通过法律途径维护好公司利益的态度。
而在今年5月，金科服务直接与地产关联方“撕破了脸皮”。其就15亿元借款与所涉利息，向法院起诉了金科股份及其控股子公司，上演了一出“子告母”的大戏。
事实上，自地产关联方陷入流动性危机以来，受到牵连的金科服务，与前者的关系也变得紧张起来。而面对让人头疼的回款问题，金科服务为避免关联方应收款大规模沦为坏账，也不得不拿起法律武器。
近日，其与金科股份就应收账款题，再度进行了磋商协定。根据金科服务8月13日公告，金科服务与金科集团订立物业转让协议，金科集团的成员公司将向集团转让各自的抵销物业。
抵销物业共包括36项物业，其中19项为住宅物业、6项为商业物业、8项为写字楼及3项为产业园，分别位于中国贵阳、重庆、长沙及临沂，总建筑面积约为3434.5平方米。
据乐居财经《物业K线》了解，这笔持续关联交易应付款项产生自金科服务根据2020年及2022年物业管理服务总协议拟向金科集团提供的物业管理服务，金额为2040万元。转让抵销物业后，该笔应付款项将被视为已悉数结清。
值得注意的是，抵债的部分物业估值，实际上要低于抵销的应付款项金额，除此之外，对于部分物业估值高于抵销应付款项金额的部分，金科服务还要以预付定金的形式相应补足。
倒贴180万定金
从公告来看，为了偿还部分应收账款，金科股份的成员公司向金科服务转让了5处抵销物业。其中，金科服务贵州分公司接手了贵州华胜永信物业，重庆分公司接手了重庆品锦悦物业及重庆碧金辉物业，湖南分公司接手了湖南景朝物业。
抵销的物业资产中，贵州华胜永信物业和重庆品锦悦物业，在估值基础上均有溢价。
以贵州华胜永信物业为例，其资产包含19项住宅物业，项目位于贵阳市花溪区，总建筑面积约为732.3平方米。
根据相关评估，该部分资产于2023年5月31日的估值约为510万元，而本次其抵消物业的代价及将予以抵消的持续关联交易应付款项为600万元，抵销的资产相当于溢价了约17.6%。
其次是重庆品锦悦物业，该物业包括5项商业物业，位于中国重庆市南岸区茶园大道，总建筑面积约为285.5平方米。
据相关评估，重庆品锦悦物业于2023年5月31日的价值约为370万元。而这笔物业予以抵销的应付款项为440万元。抵销的资产相当于溢价了约18.92%。
转让的资产除了上述提及的住宅物业和商业物业外，还有写字楼、产业园厂房等。值得一说的是，湖南景朝物业包括8套写字楼，位于长沙县东六路南段金科亿达科技城，总建筑面积约为1391平方米。
根据相关评估，该部分资产于2023年5月31日的估值约为800万元。而此次其抵消物业的代价及将予以抵消的持续关联交易应付款项的金额为780万元及600万元。
根据公告，金科服务湖南分公司将以现金方式向湖南景朝支付湖南景朝物业代价差额约人民币180万元，作为预付定金。这意味着，由于湖南景朝物业的资产估值高于应收账款金额，金科服务反而要倒贴180万元现金以补齐差值部分。
计算可知，本次金科股份转让的抵消物业估值合共为2080万元，而其抵消掉的应付账款金额为2040万元。抵销物业的总评估价值大于将予以抵销的持续关联交易应付款项总金额。对此，金科服务表示，在化解集团应收款风险之余，也符合股东金科股份的利益。
物企被迫买房
在地产下行的大背景中，关联房企对物企的贸易应收款拖欠愈发明显。如何将应收账款转换成真金白银，是物业服务这种高现金流的行业需要直面的难题。
由于金科服务无法自金科集团收回过往产生的应付物业管理服务费，其于2022年财务报表计提了足额资产减值。
数据显示，2022年金科服务计提的应收款合计超过21.52亿元。其中，非经营性的其他应收账款（包括向关联方提供借款和融资租赁应收款）约11.78亿元，经营性的贸易应收款和应收票据减值约9.75亿元（包括关联方的历史经营性欠款等）。
事实上，房企回款之困已经弥漫至整个物业服务行业。根据乐居财经《物业K线》此前统计，过去一年，50家港股物企在贸易应收款中，合计减值拨备超92.17亿元，较上一年同期的31.24亿元大增195.06%。
面对地产关联方的不断“吸血”和无限期连累，物企们也并不愿意就这样站在原地立正挨打，它们也在通过自己的方式，锻造和证明自己的独立主体性。
据乐居财经《物业K线》了解，今年上半年，除了金科服务之外，还有包括方圆生活服务、雅生活服务、鑫苑服务等多家物企，都打响了现金流保卫战，不断通过诉讼、保全、抵房等各种方式，推进相关应收账款尽快回款。
如在6月30日，雅生活服务在收盘后刊发了一则关联交易公告，宣布茂名雅居乐、宁乡雅居乐旅游、武汉长凯，以及云浮雅兴，将各自的该等物业转让予雅生活服务，作为持续关联交易应付款项的替代付款。
据其公告，这笔交易包括406项物业，其中347项为住宅物业，59项为商业物业，涉及总建筑面积约为4.25万平方米。该等物业合计抵销约2.823亿元的应收款。
时间再往前推移，6月21日，方圆生活服务（09978.HK）也曾与鹤山市富都物业发展有限公司达成了一则置换交易。后者拿出了23套住宅物业，向前者抵销了1600万元应收款项。
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