世界微速讯：财面儿·年报深解丨远洋集团：品质为先销售稳增 债务优化融资平稳
2022年，房地产行业面临前所未有的挑战，销售下行、信贷收紧、需求端疲软。叠加经济形势与疫情的反复，使得行业始终在筑底期徘徊。但经历着行业变革的大部分房地产企业并未选择放弃，而是积极努力化债，同时全力确保高品质交付。远洋集团便是其中之一。
3月30日，远洋集团控股有限公司（股票代码：03377HK，以下简称"远洋集团"）发布截至2022年年度业绩报告。面对严峻的市场环境，企业采取一系列措施积极应对，最终实现销售份额提升与高品质交付，并且确保经营稳步推进和到期债务的如期兑付。
销售稳步提升债务如期兑付
(资料图片仅供参考)
面对行业变局，远洋集团始终坚持聚焦开发主业，主动调整营销策略，发挥数字化营销优势，销售业绩同比表现优于行业平均水平。
具体来看，2022年，远洋集团实现协议销售额1003亿元，行业销售排名提升至第20位，同比提升约10个座次。其中，企业2022年6月、11月、12月单月销售额均超过百亿元。报告期内，远洋集团实现协议销售面积615万平方米，销售均价为16300元／平方米。
从分布来看，企业的业绩贡献项目主要分布于北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大核心区域，整体布局均衡。企业一、二线城市的协议销售额占比约80%，主力贡献城市包括北京、天津、成都、深圳、上海、济南、温州、武汉等。2022年，企业在多个城市销售表现良好，其中于天津销售排名第一，中山销售排名第三，温州销售排名第五，北京销售排名前十；从具体项目来看，天津未来城、南京远洋万和方山望、深圳天和、武汉远洋东方境世界观以及廊坊远洋光华城等项目的销售成绩均在当地名列前茅。
此外，企业高度重视高质量产品的交付。同时，克服疫情、极端天气等外部因素对工期的影响，企业于2022年全年完成平稳交付约5.5万户，整体交付质量位列规模房企TOP10。房屋质量满意度同比提升6%、交付服务满意度同比提升5%、维修服务满意度同比提升9%，均达到行业标杆水平，交付质量也获得了广大业主以及市场的充分认可。
作为"建筑·健康"的践行者，远洋集团在产品打造过程中持续迭代升级《远洋健康建筑体系》，首创"超级现场"IP，即邀请业主进行"云"监工，推广落地更多"远洋健康未来工厂"，让建造过程得以全景透明展现，也为恢复购房者信心与打消购房者疑虑提供了有力保障。
当然，对于当下房地产行业来说，财务稳健是企业存活的基石。在夯实基本面的基础上，企业才有资格谈及未来发展。于此，远洋集团利用去年末融资端"三箭齐发"等多项利好政策，在积极优化企业的财务结构。
具体来看，自2022年12月，远洋集团已经陆续与多家银行签署战略合作协议，获得授信额度逾1300亿元，银企战略性合作持续深化。截至2022年底，远洋集团银行总授信额度超过2500亿元，为公司运营提供了充足的信贷支持。
2022年，远洋集团完成所有到期有息债务的兑付，以及信用类融资净还款189亿元，其中包括120亿元供应链ABS的兑付，逐步以抵押借款替换信用类融资，负债结构得到持续优化。
融资方面，企业新增公开市场融资74亿元，包括4亿美金美元债，20亿元PPN，13.2亿元公司债回转售和13.03亿元REITs发行。此外，企业境外再融资压力减少，无2023年到期美元债，下一笔美元债到期日为2024年7月30日。
持续优化布局运营能力提升
随着房地产行业逻辑的彻底转变，地产企业在投资布局上，需要进一步聚焦与优化。
2022年，远洋集团严守投资标准，土地储备策略以去化现有土地储备为主，聚焦一二线核心城市，新增投资侧重于旧改等可一、二级联动、持续产生贡献的项目。
报告期内，企业共计获取7个项目，新增土地储备约67万平方米，平均可售面积土地成本约7800元／平方米。截至2022年12月31日，企业总土地储备约4300万平方米，平均可售面积土地成本约7100元／平方米, 整体土地储备资源丰富。
此外，企业亦积极布局城市更新业务，持续大力推进旧改业务，目前已签约旧改项目近1400万平方米，主要分布在深圳、东莞、珠海、中山等大湾区重点城市；已转化及获取土地储备共346万平方米；2022年，企业完成深圳天祺项目和天璞项目的转化，预计将于2023年陆续推出。随着储备项目的逐步转化，将持续为企业贡献高质量项目。
此外，随着地产开发业务的"天花板"愈发显著，开发与运营双轮驱动逐渐成为行业转型发展共识。对此，远洋集团也已早有布局。
2022年，远洋集团持有物业的运营及管理能力在持续提升。企业可租赁面积约366万平方米，全口径租金收入约49亿元，全口径EBITDA约31亿元。
具体来看，企业旗下写字楼项目运营保持稳定，租金收入保持稳定，其中北京远洋大厦出租率达97%, 租金收入同比上升3%，北京远洋国际中心出租率达90%，租金收入同比持平; 零售物业项目租金收入仍保持持平或略有增长, 其中北京颐堤港出租率达97%，租金收入同比持平，杭州远洋乐堤港出租率达97%, 租金收入同比上升4%。
远洋集团方面表示，企业持有物业资产质量较高，将持续调整资产结构，通过资产处置和融资等方式，持续帮助公司补充流动性。2022年，远洋集团通过适度降低持有物业比重，通过盘活北京、成都等地的持有物业项目回笼资金逾百亿元。
不过，值得注意的是，企业在建持有物业总建筑面积仍旧超过170万平方米，其中北京远洋乐堤港将于2023年下半年投入运营。随着在建项目逐步投入运营，企业的租金收入也将保持稳定增长。
之于2023年, 远洋集团方面表示，企业将坚持聚焦开发主业，狠抓销售、促进回款；坚持精耕细作，持续提升经营能力；秉持"建筑·健康"理念，长期坚持"匠心服务用户"，夯实产品和服务；践行承诺，实现高品质交付；优化结构、轻装上阵，坚持可持续发展，为房地产行业良性循环和健康发展贡献力量。
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