地产建安成本构成，太意外了
本篇文章以建安成本的基本构成来解读建安成本的控制应遵守最基本的成本控制逻辑——成本的高投入区应有设计的强管控措施，设计的强发力点应从成本角度出发才能更好的做好成本的协同管理。
否则设计的发力点一旦丧失，或者无法精准到成本的高投入区，就会造成成本的管控失调，即该管控住的成本没有很好的管控住，反而浪费了设计上大量的人财力投入做成本较小的管控，得不偿失。
设计是车头，成本是车厢，强有力的车头应该带动更大的车厢运行，这样才能发挥车头的功效；大马拉小车，即发挥不出来大马的能力，也浪费了大马的粮草（公司的人员成本投入）。
【资料图】
本篇文章以具体案例介入，解读建安成本中的分项占比，让设计更精准的进行成本的控制。
一、成本的高投入区，设计的强管控区
【案例一】：济南某住宅剪力墙项目（7度区），2016年设计、2018年交付，地上32层，层高3米，地下一层，层高4.5米，钻孔灌注桩。砌块按231元/m³、商砼按平均315元/m³、钢筋按平均2585元/t，建安成本为2008元/m2，各分项成本占比如下图：
小结：
（1）毛坯住宅项目（公区简装）条件下，其分项工程成本占比：
主体工程（砌筑工程/钢筋工程/混凝土工程/土建杂项）成本占比：25%左右。
措施项目（模板/脚手架/垂直运输等）成本占比：17%~22%左右。
安装项目（强弱电/给排水/消防采暖通风电梯太阳能等）成本占比：13%~19%左右。
外墙工程（保温/饰面/幕墙等）成本占比：8%~10%左右。
装饰工程（楼地面墙面做法/公区精装等）成本占比：8%~10%左右。
门窗工程（窗/门（含防火门）)成本占比：9%~11%左右。
屋面及防水工程（地下防水/屋面防水/室内防水）占比：2%左右。
基础工程（筏板/桩基/含土方）占比：1%~8%。
No.1
主体工程的控制
主体工程的成本占比最大，其中钢筋/混凝土量的占比最大，约占主体成本的80%左右，属于结构性成本（投入大产出少，业主敏感度低）属于强管控项。
（1）限额依然是最简单粗暴的控制手段。
虽各家开发商都有限额设计要求，但限额的程度略有不同，差异性较大，此项需根据自身项目的数据沉淀，做好限额的适配。
各家开发商的限额出入
（2）结构设计工作前置，指导方案设计
建筑设计方案对结构设计影响巨大，高赠送率、高体形系数、高外立面率、高宽比都会影响结构设计的钢筋/混凝土量，建筑方案控制上述内容意义重大。
【案例】：
此项目标准层建筑面积338㎡，赠送面积为15㎡，赠送率为5%，导致含钢量及含砼量增加5%，土建造价约增加17元/㎡。
（3）结构设计精细化设计
① 住宅项目绝大部分以剪力墙结构为主，剪力墙布置方案种类较多，不一而足，方案阶段控制剪力墙的布置方式极其重要，比如结构布墙率的控制、比如增加外围结构剪力墙长度都能降低含钢量占比。
【案例】：
② 控制荷载输入/控制配筋率
控制措施（不限于此）：当墙体上有门窗洞时，应考虑折减荷载，墙体计算高度应减去相应梁高或者板厚；楼面恒荷载应严格按建筑构造做法计算，不得随意放大（特别是地暖、屋面等面层荷载）。
次梁顶部不应设置通长负筋，设置架立筋即可，架立筋与支座负筋按 150mm 搭接长度即可。结构设计总说明中应明确钢筋连接方式。建议直径 12mm 以下的钢筋连接采用搭接，直径 12-20mm 的钢筋采用焊接，直径 22mm 及以上的钢筋连接采用机械连接。
（4）控制砌块成本
。建议直径 12mm 以下的钢筋连接采用搭接，直径 12-20mm 的钢筋采用焊接，直径 22mm 及以上的钢筋连接采用机械连接。
【案例6】：来源思优科技
【案例7】：控制墙体材料等级，来源思优科技
No.2
措施费的控制
措施费主要由成本合约和总包单位控制，原则上与设计本身无关，但随着铝模技术的应用推广，铝模设计对设计本身要求越来越高，铝模到底省不省钱？
1）铝合金模板如果购买，单一项目（结构形式不变）周转使用 60 次，在成本方面较木模板经济(包括铝合金模板不用后，当废料处理）；
2）如果购买铝合金模板不同项目持续周转，需返厂，则使用铝合金模板周转 90 次即可与木模费用持平(包括铝合金模板不用后，当废料处理）；
3）大钢模板相对铝模板成本较低，但大钢模板对机械、人工要求较高，工期相对较长。
No.3
安装项目的成本控制
某项目安装工程的各分项占比
① 水、风、电专业方案及系统设计时，应根据工程的具体情况，进行全方位的方案比较、包括：主机选择、系统设计等方案比较。
② 品牌选用原则：采用的系统或产品的品牌选用应与建筑的使用功能和档次相适应，分别采用高端、中端、低端产品，立足好用、实用、耐用且节能的原则，同时兼顾施工简单、安装方便。
③ 给水管材：PE 给水管---PPR 给水管---钢塑给水管；
排水管材：PVC 双壁波纹管---HDPE 双壁波纹管---PVC 普通塑料管---PVC 螺旋管---铸铁管。
备注：若设计排水管采用铸铁管，应避免采用柔性铸铁管，柔性铸铁管的辅材，例如法兰或不锈钢卡箍，单价较高。
No.4
外墙工程
4.1 严格限值外立面率和体形系数
满足规范限制，平面轮廓规整、轴网规则、减少不必要的结构和装饰构件。
4.2 降低部分对产品品质影响不大的材料档次。
【案例】来源网络：石材一体板代替干挂石材
仿石保温复合板是一种集保温装饰于一体的节能板材，以各类保温板为保温芯材，饰面采用无机板材，是一种新型节能幕墙装饰板。
与传统石材干挂幕墙相比，是一种性价比较高的保温装饰材料。询价结果预计在450元/m2，相较于传统的石材干挂+保温（综合单价约720元/m2）节约270元/m2，节约比例约37.5%，成本节约非常的可观。
4.3 根据项目定位选择适配、主流的立面形式，避免繁复、夸张、奇特的设计。
保证效果的前提下调整材料及做法降低成本，非近人尺度部位可适度降低外墙材料等级。
依据项目级配和产品特征，综合整体品质和客户敏感度，选择适配的幕墙形式，避免过多装饰构件，在此基础上通过优化型材、面材尺度和构造组合，进一步控制成本。
阳光城外立面适配标准
No.5
装饰工程
5.1 控制建筑做法，要与定位适配
【案例】：考虑到一些功能空间没有涉水隐患，耐水腻子可改为普通的柔性腻子，但是对地下空间及室内三小间建议采用耐水腻子或防水腻子
建议改为：普通腻子
【案例】：外墙保温粘贴时，砌块墙体需找平，混凝土墙体平整度满足规范要求时可以免整体找平，没有必要整体找平。
上图来源：山东省《外墙外保温构造详图(二)挤塑聚苯板保温系统》
【案例】：来源博牛
立面中一些直观不可见的部位如百叶遮挡及凹口等部位外墙饰面可采用同色平涂，节约成本。该优化部位每平米（建筑表面）可节省造价30元左右，本项目此单项节约成本60万元。
某开发商集团标准中要求对开敞阳台的外墙也做平涂性材料，防止颗粒涂料擦伤业主，故此项优化节省成本的同时兼顾人性化考虑，一举多得。
5.2 控制公区成本，配置要和定位适配
【案例】：来源碧桂园
1、洋房二层以上公共梯间（含电梯厅、前室及过道等）墙面贴抛光砖修改为滚涂乳胶漆，墙身底部贴100高抛光砖踢脚线；
2、取消洋房电梯轿厢内部二次装修，轿厢内部及电梯门套采用电梯公司准备配置的不锈钢或彩钢板饰面；
经区域成本管理部测算益阳碧桂园美岸高层：影响建筑单方约30元/m²，装修单方约500元/m²。
No.6
外窗工程
6.1 体形系数
体形系数的重要性不言而喻，但是往往很多的开发商难以控制，原因在于：
① 节能专业性强，又涉及很多的材料属性，远远不是算算节能即可解决；
② 户型标准化程度低，没有标准化的户型，体形系数的限额也只能纸上谈兵，因为体形系数的反馈在节能计算之后，户型定好之后不可能在调整体形系数。
6.2 窗地比
窗地面积比就是房间窗洞口面积与该房间地面面积之比，简称窗地比
砌块墙体的成本约300元/m2左右（含保温和涂料），而75节能下门窗成本一般在500元/m2左右，对窗地比进行限额设计能够降低门窗的面积，降低建安成本；
6.3 根据定位需求，限制门窗材质
开发商会根据定位需求，细分市场，对不同的产品档次配置不同的门窗，限额表现在：
① 门窗材质。比如刚需盘首先选用塑钢型材，改善盘使用铝合金型材，豪宅采用系统窗；
图片来源：地产成本圈，《铝合金门窗（2.0版）│门窗工程系统性总结（一）》
② 控制型材壁厚不超规范。
③ 型材面层喷涂形式。
图片来源：地产成本圈，《铝合金门窗（2.0版）│门窗工程系统性总结（一）》
④ 五金件的档次。
对五金件的档次进行控制，限制高档五金的使用；限制外窗开启方式，不同的开启需要配合不同的五金，成本增量各不相同。
⑤ 控制玻璃的形式。
玻璃作为门窗中能耗最薄弱的部位，限制使用玻璃的产地及玻璃的选型对外窗成本也有积极意义。
6.4 门窗样式标准化、战略集采
户型标准化之后，需门窗标准化，大大降低门窗的成本。
来源：恒大地产
与门窗企业签署战略协议，大批量可以降低门窗成本，限制门窗采购价格；开发适合开发商产品线的型材，匹配不同的定位需求。
No.7
屋面防水工程
防水工程涉及的面广、成本占比较高，且一旦渗漏难以维修，造成大量投诉。
防水材料的成本：
上图来源：地产成本圈，胡卫波
（1）经验成本参考：根据防水集采价格，地下室防水综合单价建议按 50 元/㎡测算，地上部分建议按 30 元/㎡测算。
（2）防水建面单方参考：地上建面单方 25 元/㎡（地上建筑面积），地下部分建面单方 180 元/㎡（地下室建筑面积）。
防水应采用：重点部位重点加强、根据涉水情况有的放矢、满足规范最低要求
【案例】：根据涉水情况有的放矢，案例来源网络
某高层建筑图纸设计说明，外墙面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂浆防水层，经项目工程部同事实践分析提出，在阳、露台和飘窗处的外墙部位无雨水，可取消该层做法，已经取得设计院的同意:替换为普通砂浆，但防水砂浆需伸入阳台、飘窗等外墙面200mm。
优化结果：优化16元/m2，优化金额52万元
【案例】：防水代换，以经济为主，更要考虑施工可靠性
最近这两年，刚性防水大行其道，成本比较经济，有的效果也不错，具体是否使用建议考察已完成项目，调研后选用
刚性防水的经济性比较，来源厂家
No.8
基础工程
基础工程与地质条件关系密切，是结构设计与岩土设计密切配合的专业，需要关注如下内容：
8.1 基础类型的选择
原则基础费用由低到高排序：
天然地基、复合地基、减沉复合疏桩基、预应力管桩或预应力空心方桩、预制方桩、旋挖灌注桩、钻（冲）孔灌注桩。必要时采用方案比选。
【案例】桩基方案比选（案例来源不详）
工程实例：南京南部新城医疗中心抗拔桩，初步设计拟采用直径1300钻孔灌桩，一柱一桩，Quk=12500KN，桩基方案论证时，提议改为每柱下3根直径为600的钻孔灌注桩，3根600的钻孔灌注桩对比1根直径1300的钻孔灌注桩：抗拔承载力提高38%，工程量减少 36%。
此外，底板配筋可以减少，抗浮工况下基础底板是倒楼盖，3桩承台面积大于单桩承台，不论按等代框架计算或用有限元计算，“柱帽”做大，可有效减小底板的计算配筋。 抗拔桩设计应注意不要按抗压桩的设计思路，宜优先采用较小直径的桩分散布置， 可节省桩基造价和底板材料用量。
桩基成本占比较大，设计角度的多方案的成本比选意义重大。
来源：胖栋有话说，本文已获授权，对原作者表示感谢！
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2021-09-18